Το ελληνικό real estate δεν έχει ακόμη ανακτήσει τις απώλειες της περιόδου της πολύχρονης κρίσης, ωστόσο την τελευταία διετία έχει αναπτύξει μια αξιόλογη δυναμική που «φρέναρε» μερικώς από την πανδημία και σήμερα κινδυνεύει από το νέο κύμα ακρίβειας που πλήττει τα πάντα. Και στο βάθος του ορίζοντα ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι η εκτόξευση των ενοικίων.
Αξίζει να σημειωθεί πως κατά την περίοδο από τον Ιούνιο 2020 έως τον Μάιο 2021, το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 21.713 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 4.987,9 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 20.944,2 χιλιάδες m3 όγκου. Δηλαδή σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιουνίου 2019 – Μαΐου 2020 παρατηρήθηκε αύξηση κατά 18,9% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 23,1% στην επιφάνεια και κατά 18,2% στον όγκο. Αλλά σύμφωνα με του παράγοντες της αγοράς η εικόνα αυτή κινδυνεύει να ανατραπεί, λόγω της εκρηκτικής ανόδου των τιμών των υλικών οικοδομής και των καυσίμων.
Σύμφωνα με τον Δημήτρη Καψιμάλη, τον πρόεδρο της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος οι επιχειρήσεις του κατασκευαστικού κλάδου είναι υποχρεωμένες να παραδώσουν σήμερα ακίνητα που έχουν πωλήσει προ έτους, αλλά με ένα νέο κόστος κατασκευής που σε πολλές περιπτώσεις είναι μεγαλύτερο του αρχικού κατά 30%.
Και δεδομένου ότι τα υλικά οικοδομών αυξάνονται διαρκώς τα νεόδμητα ακίνητα γίνονται και αυτά πιο ακριβά και λιγότερο ελκυστικά για τους αγοραστές. Αυτή η μείωση της ζήτησης, εάν παγιωθεί, θα δημιουργήσει στρεβλώσεις. Αφενός θα διατηρήσει σε υψηλά επίπεδα τις τιμές των υφιστάμενων ακινήτων, αφετέρου θα οδηγήσει σε υψηλότερα επίπεδα τα ενοίκια, καθώς δεν θα υπάρχουν διαθέσιμα νέα διαμερίσματα για να καλύψουν τη ζήτηση. Πιο απλά ο κόσμος θα αναζητεί ακίνητα για να νοικιάσει και δεν θα βρίσκει και θα πρέπει να δίνει υψηλότερο μίσθωμα για να στεγαστεί.
Ήδη το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφεται στην αγορά είναι η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών δηλαδή ακίνητα κατασκευής μετά το 2005. Να σημειωθεί πως τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής από το 1975 έως το 1990 σε μεγάλο ποσοστό μερικώς ή και ολικώς ανακαινισμένα που σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων έως 15 ετών.
Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων ακόμη και μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών, έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν ενοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα, είναι κυρίως ακίνητα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν τη περιουσία τους, προέβησαν σε ανακαίνιση είτε με ιδία κεφάλαια που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόδοσή τους, είτε μέσω προγραμμάτων εξ οικονομώ .
Όπως προαναφέρθηκε, η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών, οφείλεται στην ανύπαρκτη οικοδομική δραστηριότητα στα χρόνια των μνημονίων και ταυτόχρονα στο ότι οι κατασκευαστές νεόδμητων διαμερισμάτων, στοχεύουν στην πώληση του ακινήτου και όχι στην ενοικίαση του. Παράλληλα, ακόμη και τα ακίνητα έως 15 ετών που τα προηγούμενα χρόνια είχαν μείνει στα αζήτητα, είτε μισθώθηκαν, είτε με την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς πουλήθηκαν.
Τέλος, η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.
